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WeWork 进驻上海最贵的写字楼,联合办公转向大公司以后有了什么变化?

商业

WeWork 进驻上海最贵的写字楼,联合办公转向大公司以后有了什么变化?

温欣语2018-04-02 06:44:35

WeWork IFC 变得更适合大公司,就像整个 WeWork 一样。

4 月 1 日,WeWork 在中国的第十四个联合办公空间正式投入运营,占据上海最贵写字楼陆家嘴国际金融中心(IFC)的第 15 层。

用它的设计师呼延彬玉的话说,这“就像在美国世界贸易中心楼上开了一个?WeWork 一样”,无论是世贸中心还是 IFC ,都是高端写字楼的代表,“都是跟我们?WeWork 风格不符的楼?!?/p>

上海国际金融中心,前方是下沉设计的苹果零售店

的确,WeWork 成立之初就宣称要为自由职业者和创业公司提供高效的办公空间,成立一年后便吸引了 1600 名会员入住,跨越 600 家公司——平均一个公司 2.6 人。WeWork 曾经是门小公司的生意。

现在不同了,WeWork 称公司每月新增收入中有 30% 来自大公司。IBM、亚马逊、微软、汇丰银行都是 WeWork 的客户。去年,WeWork 的大公司客户数量翻了一倍,这里的“大公司”还只包含了 1000 人以上规模的公司。

选择 IFC 本身就是客户变化的结果。这座楼下就是苹果零售店,遥望东方明珠和黄浦江的写字楼办公室租金为每平米每天 25 - 30 元,属上海最贵、在中国也只比北京国贸三期便宜一点。相应的,WeWork IFC 会员的流动工位价格也涨到了每月 5290 元起,是北京上海其它任何 WeWork 办公空间价格的三倍。

新的客户、新的地段也带来了新的设计。

进入 IFC 之后,WeWork 的设计收敛了,之后开放新办公室的设计都将以此为参照。

WeWork 在 IFC 占据整个 15 层。但当你从电梯 1 楼上到 15 楼,你并不会很快意识到自己到了 WeWork。电梯间走廊依然是白墙、大理石地面、浅黄色天顶,而不是 WeWork 标志性的霓虹灯、大标语、艳丽墙纸。这是业主要求不能改动的地方。

IFC 是一个四方形结构,每层中间区域留给电梯、楼梯、洗手间承重墙等公共设施。四周一圈是办公空间,这些公共设施基本都不能动。对呼延彬玉来说,在 IFC 做设计“就像解一个数学题一样,你知道你的不变量是什么,你的变量就围着它来变?!?/p>

为了解决这种断裂式体验,呼延彬玉唯一能做的只是一些"表面功夫",例如在电梯口的走廊两侧安装了两个 WeWork 的屏幕,播放 WeWork 相关视频,天花板也刷成 WeWork 的白色天顶,顶上装了 4 盏泡泡灯,“能让里面的元素出来,就让它出来,尽量延续到我们不能再做任何事情,”她说。

办公区域就和 IFC 其它楼层看着完全不同了。

去年 10 月呼延彬玉第一次迈进 IFC 15 楼时,她眼前只剩下了四面墙, WeWork 拆除了原办公室几乎 80% 的结构,包括办公室隔间,沙发,吊顶等,这些被 WeWork 认为和他们的气质完全不符合,且是”落后的空间结构”。

拆掉天花板吊顶之后,WeWork 把顶部裸露的管线喷成白色,这是互联网公司喜欢的办公室设计。原先 IFC的大理石地面替换成了木地板,进门后的大红色沙发换成了圆弧形的开放式棕色沙发。沙发旁是开放的饮料台,提供 24 小时的啤酒、茶叶和咖啡等,这些元素组装起来让这间办公室看上去更像是一个设计师的家, WeWork 认为在这样轻松舒适的环境下,能让人敞开心扉,或者至少逼着人们表现得更友好一些。

WeWork IFC 办公室的啤酒吧,厨房

IFC 办公室一进门就能看见圆形沙发等 WeWork 的传统元素

WeWork 在纽约的第一间办公室,透明玻璃是卖点之一。
IFC?WeWork 办公室采用了毛玻璃设计

被称为“移动工位”的办公桌被安置在公共空间旁,这类办公人群没有固定座位,但可以随时进入办公室,在公共区域里工作,身边围坐着和自己一样的“自由”人士。但 IFC 的移动工位数量比其它 WeWork 空间少得多。WeWork 在 IFC 2000 平米的办公空间放了 249 个工位,其中只有 8 个移动工位。

WeWork IFC 的设计调整还包括玻璃。从成立伊始,WeWork 所有的空间就都是透明玻璃墙壁。WeWork 想用透明玻璃鼓励同一空间里的人进行更多眼神交流,彼此“脸熟”后,将更愿意也更容易和对方搭话,成为朋友,培养出活跃的社区氛围。WeWork 对此有严格要求,比如租下独立办公室的公司不能在玻璃墙上贴海报等物件阻隔视线。

IFC 虽然将 IFC 原本办公楼的办公室隔间换成了透明玻璃,但这些玻璃不再完全透明。办公室的外层玻璃上面模糊,下面透明,这保证了从外面路过的人无法看清室内。同理,相邻办公室彼此的玻璃则是下面模糊,上面透明,一是能借自然光,二是起身时彼此仍能看见对方,但伏案工作时就无法窥探到对方的工作内容。

玻璃变化是 IFC 的特有设计,因为考虑金融客户更在意隐私。类似的还有 WeWork 在 IFC 的超大会议室首次安装了电控磨砂玻璃,可以根据需求随时调整玻璃通透度。

以及 IFC 提供的设施整体都更贵一些。同样提供免费咖啡,其他地点只提供咖啡机,而 IFC 有本地品牌 Seesaw 的咖啡师现场制作,这在全球是首例; IFC 使用的家居品牌几乎全是高端设计师品牌,包括周宸宸、Muuto、Hay 以及 Saint Laurent 等。

还有一些变化则是 WeWork 全球转型迎合企业客户的开始。比如墙纸。

墙纸一直是 WeWork 的一大特色,拿威海路旗舰店举例,颜色鲜明有热带雨林风格的墙纸布满各个会议室和公共区域。呼延彬玉说从 IFC 开始,以后全球的 WeWork 都将回溯到传统办公室的白色墙壁,只在墙壁上挂少量艺术画作。 IFC 墙上的画作是根据窗外陆家嘴附近的建筑群创作而成的抽象画作。

WeWork 传统的彩色墙纸

IFC WeWork 转变为了白色墙壁配艺术品

WeWork 美国办公室 pic/glassdoor
WeWork 上海办公室 pic/ckgsb

WeWork IFC 办公室的标语只有一处:DO WHAT YOU LOVE

在全球 WeWork 办公室随处可见各类醒目的标语给工作的人打气。在 IFC 店里只剩下了进门挂在窗边的深红色字体 “DO WHAT YOU LOVE”,大幅缩减了办公室的各类色彩撞击。

当踏进 IFC 的第一眼,仍能从木地板、绿色植物、公共饮料区等元素认出 WeWork 的影子,但却能感觉出明显不同。过去的 WeWork ,一推开门,眼前便充斥着各类丰富跳跃的色彩,但 IFC 办公室以黑色,银色以及深棕色为主。

而呼延彬玉表示 IFC 是 WeWork 转型最重要的节点之一,?IFC 的转型方向代表着未来 WeWork 在全球的设计方向。

“设计”,“氛围”,“社区”等热词把 WeWork 包装得异常美好,但 WeWork 提供的最基本服务还是办公室租赁生意——从房地产商那里租下写字楼,装修设计后再与其它服务一起卖出去赚取差价。

IFC 的租金按每天每平方米 25-30 元。陆家嘴地区的数位办公售楼人员对《好奇心日报》表示,一般在 IFC 一个人需要 7 平米的空间,一个月下来租金 5250 元。

作为对比,WeWork 的价格是按人头算。虽然最低 5290 元的价格和正常出租租金差不多,但这是为数不多的公共空间几个流动工位的价格,并且看上去只有 3 平米的空间。和 IFC 正常出租的办公空间对应的是 WeWork 的独立办公室,这里每个人的价格根据房型变化,比如 9 人间的报价平均下来就是每人每月 9100 多元。中间的差价就是 WeWork 的毛利润来源。

山东11选5走势图 www.osasip.com 当然,选择 WeWork 有诸多便利。比如 IFC 不是有钱就可以租。

陆家嘴地区的办公售楼人员李力卿称 IFC 对入驻企业审核及其严格,入驻企业背后必须是国资背景,外资企业也必须是行业内排名靠前的公司。而 WeWork?IFC “对进驻企业没有筛选标准,对所有的会员都没有筛选标准”,直接降低了这幢顶级写字楼的入驻门槛。

同时 WeWork 可以一个月起租,而 IFC 最低租约期限是两年。

多功能休息室安装的白炽灯
公共休息室安装的桶装射灯
会议室顶部是泡泡灯
办公室走廊是长条的白炽灯
公共办公区则是 13*17 的小射灯列阵
独立办公室是半球形灯罩

李力卿估计 IFC?280 平米最少的装修费用也需要 30 万,平摊到两年,每年的成本也增加了 15 万,这还不算上装修耽误的时间。同样由 WeWork 包下的还有水电费和网络费用。

其它自己租办公室需要承担的各种琐事 WeWork 也都包了,包括前台、无线网络、茶水间、每日清洁、设施维修、和业主的沟通等等。

简单说企业只要每月多付些钱就能获得一个原本颇费精力和财力才能做好的办公环境。

WeWork 作为一个生意的特别之处在于它非常值钱。在去年 8 月拿了软银的一笔 44 亿美元巨额投资之后,WeWork 估值已经是 200 亿美元。

但拿下一个大空间,改造之后拆散租给其它公司也不是 WeWork 最早做?;チ菽逼诘?,目前还在增长的 IWG(前身 Regus)市值现在不过 20.55 亿美元。而 IWG 的办公面积有 WeWork 的 5 倍。

按办公空间算下来,同样面积的办公空间 WeWork 带来的价值是 IWG 的 40 多倍,但二者租金并无数倍差价。

如果按人头算。WeWork 22 万租户(或者用它自己的说法,会员),平均一个人撑起 9.1 万美元的估值。而 IWG 230 万租户平均一个人带来的市值就只有 893 美元。二者差了 100 倍。

同样的计算方法,每个 WeWork 会员的估值是 Airbnb 用户的 44 倍、苹果用户的 70 倍、Facebook 的 430 倍。

质疑 WeWork 估值过高的声音不断,WeWork CEO、联合创始人 Adam Neumann 也承认如果只看出租工位和租金收入, WeWork 估值确实过高,“没人在投资一个价值为 200 亿美元的联合办空公司,这根本不存在,” Adam Neumann 在2017 年接受福布斯采访时说,“我们的估值和我们现在的体量更多是基于我们的能量和我们的精神,而不是营收?!?/p>

Adam Neumann 平日站在台上都是 T 恤、运动鞋,一如硅谷的年轻 CEO。他说的也是一个硅谷式的故事。

Neumann 描绘的故事首先是一个令人上瘾、刺激创新想法的工作环境。入驻其中的公司员工不是租户,而是一群同样充满活力的会员,之后还专门发明了 WeGeneration 这个词:“不同年龄、不同职业、不同生活路径,但都将心理愉悦定义为成功的一部分,并且愿意行善、对财富感恩、通过社交利用社区的力量。这些人是共享经济的创造者,自然地与 WeWork 的创造者社区融入在一起?!?/p>

而这个社区对于 WeWork 的更大价值在于租房之后的进一步消费。在一个理想的世界里,上班的人租下 WeWork 的工位只是开始,之后他们还会用到 WeWork 提供的办公软件、保险服务、法律支持、招聘服务等一系列办公所需的商业服务。这些服务并不是 WeWork 自己运作,它只是连接供应商和客户的中间商。

最终,WeWork 是一个商业服务商店,和亚马逊那个价值千亿美元的 AWS 逻辑类似。不过一个是解决办公运作相关的一切服务,一个是解决企业 IT 相关的一切服务。

现任 WeWork COO Artie Minson?在?2015?年加入公司前,是时代华纳的?CEO。这家有线电视公司并不制作电视节目,他们卖基础设施,你必须买他们的电视盒,通过电视盒订阅相关节目。他把有线电视的模式套用在了?WeWork?身上,在把空间租给用户的基础上,卖办公室的相关服务。

去年 WeWork 上线了 WeWork?Service Store(WeWork 服务商店),WeWork?的会员可以在平台上购买超过?100?种服务,包括微软 Office 365、Salesforce 之类的企业相关软件服务,也包括报销平台 Expensify、租车服务 Avis?之类和公司运作相关的服务。

WeWork 帮助这些做企业服务生意的公司带来了客户,也靠规模为自己的租户提供比零售价更低的服务价格,降低它们的运作成本。对于 IWG 等地产公司来说,一个用户的价值在交租金的时候收割完毕,而 WeWork 的用户在交了租金之后才是开始。

当然,这是一个理想的状况,WeWork 还没做到。与此同时,事情已经有了变化。

2015 年开始,中小互联网创业公司的融资笔数就在下滑。过去 2 年,美国种子轮融资的交易量已经下降了 40%。与此同时越来越多的投资集中在少数规模很大的新公司——Uber、滴滴、Airbnb……当然,还有 WeWork。这和 WeWork 2010 年创办时面对的蓬勃创业市场大不相同。

WeWork 要自己租下大量空间,然后尽可能多地租出去,没有租出去产生的成本就得由 WeWork 承担。

因此这不难解释近段时间以来 WeWork 开始向大企业进军的原因,这群蓝筹股企业显然比创业公司以及自由职业者更稳定。如今 WeWork 乐于强调目前公司 30% 的会员都是例如汇丰银行、IBM、通用集团、美国银行等大企业,这是 WeWork 目前增长最快的客户群体。

大企业能够更稳定的付出租金,但它们都有完整的支持系统,也可以自己和商业服务公司有效对接,完全不需要 WeWork 在中间。越来越多的大企业用起 WeWork 之后,“商业服务商店”的故事就不那么好说了。

现在 WeWork 一方面改造办公室设计迎合大企业客户,另一方面 WeWork 推出了新项目“Powered By We”,专门为人数超过 1000 的企业客户提供服务。

WeWork 就像一个地产管理商一样为这类公司提供两类服务,一类是大企业选择入驻 WeWork 的某一幢楼, WeWork 根据客户需求改造现有空间、添加企业 Logo、定制标语等等。第二类则是企业雇佣 WeWork 全权设计自己某一幢楼或者是某块园区,打造成 WeWork 的风格。例如在 Greenwich,WeWork 帮 IBM 全权管理一整幢大楼,在柏林帮 Airbnb 管理当地的办公室,在波士顿帮助亚马逊管理办公室。

帮大公司设计办公室、管理日常运作是一个可以支撑 200 亿美元市值的大生意么?谁知道呢。

可以确定的是,就像新开的 WeWork IFC 体现的那些改变。WeWork 本身也随着客户群的改变发生了变化。


无文字注明图片均来自 wework

题图:officelovin

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